وظایف مدیر ساختمان
وظایف مدیر ساختمان
در چندین سال گذشته با افزایش ساخت و سازها و تراکم جمعیت در شهر های بزرگ با رونق گرفتن آپارتمان‌نشینی، افراد وارد سبک جدیدی از همزیستی شده‌اند.
محل سکونت، خصوصاً در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی فقط وابسته به ما نیست. باید به موضوع اختلاف سلیقه ها و فرهنگ ها، وقتی در کنار هم قرار می‌گیرند، توجه داشت ، ممکن است افراد در کنار هم دچار مشکل شوند.
طبق قانون، آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی که بیش از سه نفر مالک داشته باشند برای اداره امور مربوط به ساختمان خود نیاز به مدیر ساختمان دارند
مجتمع‌های آپارتمانی توسط یک یا چند مدیر که برای مدت محدودی تعیین‌شده و قابل عزل می‌باشند، اداره می‌شوند.
مدیریت مجتمع‌های مسکونی را مالکینی که در آن محل سکونت دارند انتخاب می‌کنند.
این انتخاب در جلسه‌ای که تمام اعضای ساختمان مسکونی در آن حضور دارند از میان مالکین، برای مدت یک سال و توسط مجمع عمومی انتخاب می‌شود. گرچه بر اساس ماده ٧ آیین‌نامه اجرایی قانون، در اولین جلسه رسمی مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد.
از سوی دیگر حتما می‌دانید که مدیر یا مدیران که انتخاب می شوند نقش کلیدی در اداره امور ساختمان و مدیریت مشکلات دارند.
مدیریت مجتمع مسکونی مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. در واقع تمام اقدامات مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مانند: نظافت فضای داخلی، زیبایی و رسیدگی به درختان و گیاهان و … مربوط به آن است.
مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین هستند. فقط و فقط درصورتی‌که تصمیم مجمع عمومی در یک مورد یا مواردی خاص خلاف قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی آن، یا خلاف سایر قوانین کشوری باشد مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند از انجام آن امتناع کند.
محاسبه هزینه‌های ساختمان
یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان محاسبه هزینه‌های ساختمان و تعیین سهم هر یک از ساکنان است. در این مورد بهتر است بدانید اگر ملک در اختیار مستاجر باشد؛ بخشی از هزینه‌ها بر عهده‌ی مالکان است و بخش دیگری بر عهده ساکنین در واقع مستاجرین می‌باشد.
برخورد با مالکان وساکنان بدهکار
طبق ماده 10 قانون تملک ساختمان ، که در صورت خودداری ساکنان یا مالکان از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک بایستی مدیر یا هئیت مدیره با ارسال اظهارنامه مبلغ بدهی را اطلاع داده و آنرا مطالبه کنند.
نداشتن قرار تعمیر و نگهداری
حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی وظایف مدیر یا هیات مدیره است، به عبارتی تمام اقدامات مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن است.مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین می باشند.
بدیهی است چنانچه به علت نداشتن مسئول تعمیر و نگهداری ساختمان خسارت یا حادثه ای رخ دهد مسولیت به عهده مدیر ساختمان است.
بیمه نامه
موضوع بیمه نامه عبارت است از بیمه مسئولیت بیمه گذار در قبال ساکنین واشخاص ثالث . بدین معنی که چنانچه در نتیجه استفاده از :
۱- آسانسور
۲- استخر وسونا
۳- پارکینگ ساختمان
۴- آتش سوزی در مشاعات
۵- دربکارگیری نظافتچی و سرایدار
۶- سقوط اشیاء در محوطه ساختمان واطراف ساختمان،
۷- ایجاد خسارت به ساختمانهای مجاور ناشی از آتش سوزی ، ترکیدگی لوله آب ، نشت وریزش چاه ،
خسارتی وارد آید ،
بیمه گر پس از احراز مسئولیت بیمه گذار ودر صورت لزوم طبق رای مراجع قضایی نسبت به پرداخت خسارت اقدام می نماید
بیمه آتش سوزی
این وظیفه به صراحت در قانون تملک آپارتمان‌ها برعهده مدیر ساختمان قرار داده شده است. طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمان ها، مدیر ساختمان که از سوی مالکان برای اداره امور مجموعه ساختمان انتخاب می شود و کتبا یا عملا این مسئولیت را می پذیرد، مسئولیت دارد کل ساختمان را در مقابل حادثه آتش سوزی نزد یکی از شرکت های بیمه گر، بیمه کند. این ماده همچنین بیان نموده مدیری که به این وظیفه عمل نکند مسئول جبران خسارات وارده به مالکان یا ساکنان است. یعنی مالکان حق دارند علیه او به دادگستری مراجعه و خسارت هایی که در اثر آتش سوزی به مال یا جان آنها وارد شده است را مطالبه کند. البته اگر خسارات وارده تا بیست میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف به آن رسیدگی می کند.اگر مدیر یک مجموعه آپارتمانی اقدام به بیمه کردن ساختمان نکند، ساکنان می توانند او را مجبور به انجام این مسئولیت کنند. اگر همه مالکان بخواهند که ساختمان بیمه شود، اما مدیر مخالفت کند، مالکان می‌توانند برای مدیر یک جایگزین تعیین کنند و این موضوع را از مدیر جدید درخواست کنند.
ماده 14 ـ مدیر یا مدیران مکلف اند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن ها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی ، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت وارده می باشند.
مدیران و مالکان آپارتمان‌ها به استناد مبحث ۲۲-۲- ۶ مقررات ملّی ساختمان موظف‌اند، ضمن عقد قرارداد سرویس و نگهداری ماهانه با شرکت‌های نصاب در مورد بهره‌گیری از خدمات شرکت‌های بازرسی واجد صلاحیت از سازمان ملی استاندارد ایران برای انجام بازرسی ادواری (سالانه) و اخذ تاییدیه ایمنی و عملکرد اقدام کنند. گواهینامه‌ها و تاییدیه‌های ایمنی و عملکرد صادرشده از سوی سازمان ملی استاندارد، به شرط انجام سرویس‌های ماهانه ازجانب نصابان مجاز، دارای اعتبار یکساله‌اند و بعد از یکسال، نیاز به بازرسی مجدد و اخذ تائیدیه‌های سرویس‌های ماهانه ازجانب نصابان و سرویس‌دهندگان مجاز است.
بیمه آسانسور
در صورت بروز هرگونه حادثه احتمالی در آسانسورهايی که فاقد تائیدیه ایمنی هستند، مسئولیت متوجه مالکان و مدیران ساختمان است. بدیهی است چنانچه اقدامی برای تعمیر و نگهداری دوره‌ای آسانسور صورت نگیرد، در صورت بروز حادثه، مسئولیت به عهده مدیر یا مدیران ساختمان است. مدیران ساختمان می‌توانند با انجام پیگیری تمامی موارد لازم برای ایمن‌سازی و استانداردسازی آسانسور و انتخاب شرکت‌های مناسب و معتبر برای استانداردسازی و ایمن‌سازی و نگهداری آسانسور، از عواقب قانونی حوادث احتمالی آسانسور در امان باشند.
طبق ضوابط و الزامات مبحث ۲۲ – ۲ – ۶ مقررات ملی ساختمان، مسئولیت هرگونه حادثه‌ای که ناشی از نبودن عقد قرارداد سرویس و نگهداری و بازرسی آسانسور و دریافت تاییدیه آسانسور در آپارتمان‌ها باشد، به عهده مدیر ساختمان و یا مالک است.